Met publieke landbouwgronden hebben steden en gemeenten een belangrijke hefboom in handen om beleid te voeren. Maar welk type contract sluit je af met een landbouwer? Als openbaar bestuur zijn er heel wat mogelijkheden, afhankelijk van de doelen die je voor ogen hebt en hoeveel zekerheid je wil bieden aan de boer. Voor nagenoeg elke doelstelling is langdurige zekerheid voor de boer cruciaal.
Pacht als standaardovereenkomst voor landbouwproductie
Voor landbouwgrond is pacht nog steeds de meest gekozen contractvorm bij grondeigenaars. De pachtwetgeving – sinds 1 november 2023 geregeld in het Vlaams pachtdecreet - is van dwingend recht. Dat betekent dat een gebruiksovereenkomst automatisch als pacht gekwalificeerd wordt als aan de wettelijke definitie is voldaan. De pachttijd bedraagt minimaal 9 jaar en als geen van de partijen opzegt aan het eind van deze periode, wordt de pacht automatisch verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar.
Pacht biedt langdurige zekerheid voor de landbouwer omdat de pachtovereenkomst slechts in een beperkt aantal gevallen kan worden opgezegd. Voor openbare besturen is dit soms een drempel, al zijn er in de context van publieke gronden een paar specifieke opzegmogelijkheden voorzien in de regelgeving.
Een belangrijk nadeel van een pachtovereenkomst is dat de (openbare) verpachter geen voorwaarden mag opleggen rond de wijze van bebouwing (= teeltvrijheid). Dat kan zelfs niet in de toekenningscriteria van een openbare verpachtingsprocedure, die aan het afsluiten van het pachtcontract voorafgaat. Daardoor biedt pacht voor een lokaal bestuur weinig ruimte om gronden actief in te zetten voor bepaalde beleidsdoelen, zoals ecologische, duurzaamheids- of biodiversiteitsdoelen. Er kunnen wel andere toekenningscriteria in de procedure worden opgenomen, zoals bedrijfsgrootte, startende landbouwer of lokale verankering. Zo kan pacht als hefboom worden gebruikt om de generatiewissel te faciliteren en lokale boeren een duw in de rug te geven.
"Het is een gemiste kans dat het Vlaams pachtdecreet het principe van teeltvrijheid ongewijzigd heeft overgenomen uit de voormalige pachtwet, waardoor openbare besturen minder mogelijkheden hebben om via grondbeleid te sturen naar duurzame landbouw. Zodra voorwaarden of toewijzingscritreria op het domein komen van de wijze van bebouwing, zijn zij in principe niet toegelaten binnen een pacht. Door de landbouwgrond middels een erfpacht in gebruik te geven, heeft het bestuur wel de mogelijkheid om impact te hebben op de landbouwexploitatie en kan zij duurzame landbouw aanmoedigen of opleggen."
- Johan Geerts, advocaat administratief recht en vastgoedrecht, Geerts/ Denayer advocaten
Erfpacht biedt mogelijkheden voor beleid én zekerheid voor de boer
Op dat vlak biedt een erfpacht meer mogelijkheden. Er is vaak wat verwarring, maar erfpacht is geen vorm van pacht. Daarvoor moet je wel een erfpacht met een looptijd van minstens 27 jaar afsluiten.
Erfpacht is een zakelijk recht, dus er moet altijd een notariële akte worden opgesteld. Het grote voordeel van erfpacht is dat het bestuur vrij is in het bepalen van criteria voor de toewijzing van het contract en de contractuele voorwaarden, ook rond de teeltwijze. Erfpacht is daarom het geknipte type contract voor lokale besturen die actief beleid willen voeren met hun gronden, zonder te raken aan de langdurige zekerheid voor de boer.
"Hoewel het woord anders doet vermoeden, is 'erfpacht' flexibeler dan 'pacht'. Het verbaast lokale besturen vaak dat ze net met een erfpacht meer hefbomen in handen krijgen om een duurzaam beleid uit te bouwen voor hun publieke landbouwgronden. Gelukkig zijn er inspirerende voorbeelden die helpen om de vooroordelen over erfpacht weg te nemen."
- Stijn De Rijck, adviseur publieke gronden van De Landgenoten
Wetgeving overheidsopdrachten
Wil je als lokaal bestuur verregaande zeggenschap over het gebruik van de grond, dan kwalificeert de overeenkomst met de landbouwer mogelijk als een overheidsopdracht of een concessie voor diensten. Dat betekent dat voor de toewijzing van de overeenkomst een plaatsingsprocedure moet worden gevoerd in overeenstemming met de wetgeving voor overheidsopdrachten. Dit type contract kan bijvoorbeeld worden toegepast voor de uitbating van een kinderboerderij of zorgboerderij.
Is de invloed van het bestuur op de bedrijfsvoering beperkt, dan is er geen sprake van een overheidsopdracht of concessie. Dan nog moet bij de toewijzing van de overeenkomst (dus zowel bij pacht als bij erfpacht, of een andere contractvorm) in principe een transparante inschrijvingsprocedure worden gevolgd. Dit betekent een passende openbaarmaking, gevolgd door een redelijke inschrijvingstermijn en een gelijke en objectieve beoordeling van de biedingen. Op basis daarvan gebeurt er dan een gemotiveerde toewijzing.
Voor pacht voorziet het Vlaams pachtdecreet een specifieke verpachtingsprocedure voor ‘openbare verpachters’.
"Ongeacht het gekozen contract is het cruciaal om toekenningscriteria te bepalen die de beleidsdoelen ondersteunen maar tegelijk voldoende ruimte laten voor kandiderende boeren om met een eigen plan te komen en hun bedrijfsvoering te kunnen aanpassen aan de veranderende omstandigheden. Dat is een evenwichtsoefening, waarin beter wordt vertrokken vanuit gesprek, wederzijds begrip en vertrouwen, dan vanuit controle."
- Stijn De Rijck, adviseur publieke gronden van De Landgenoten
Hoeveel kunnen deze contracten de gemeente opleveren?
In geval van pacht is de maximaal toegestane pachtprijs wettelijk bepaald. De maximale pachtprijs worden berekend door het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de grond te vermenigvuldigen met de pachtprijzencoëfficiënt. Die laatste wordt per landbouwstreek en per provincie om de drie jaar vastgesteld door de pachtprijzencommissie.
De vergoeding die een boer in geval van erfpacht betaalt, is een canon. In principe is deze vergoeding vrij te bepalen, maar om in lijn te blijven met pachtcontracten is een jaarlijks bedrag van 1,5 keer de maximale pachtprijs een goede vuistregel. Als openbaar bestuur kan je er ook voor kiezen om een schatter aan te stellen om een marktconforme prijs te bepalen. Daarbij dient wel duidelijk te worden aangegeven dat het om landbouwgebruik gaat, zodat de schatter met de juiste achtergrondinformatie te werk kan gaan.
Doe ik boeren plezier met een gratis contract?
Voor openbare besturen zijn er ook een aantal contractvormen mogelijk waar een boer geen vergoeding betaalt voor gebruik van de grond. Voorbeelden zijn bruikleen, een domeinconcessie of een concessie voor diensten. Bij deze contracttypes zijn de looptijden vrij te kiezen. Vaak gaat het om kortlopende contracten, al kunnen ze ook voor langere looptijden ingezet worden. Bovendien zijn ze in de tussentijd vrij eenvoudig opzegbaar.
Kortlopende gratis contracten kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor gronden die in de zeer nabije toekomst een andere bestemming krijgen, maar zijn verder te vermijden. De boer betaalt dan wel geen vergoeding, maar heeft ook geen enkele zekerheid over de grond. Als je als lokaal bestuur een duurzaam beheer van je grond verwacht, dan geef je de boer langdurige zekerheid om dat duurzame beheer waar te maken.
Meer informatie
Voor een vollediger overzicht van types contracten en hun voor- en nadelen verwijzen we graag door naar onze kennisbibliotheek, waar we enkele handige documenten bundelen.
Het Agentschap Landbouw en Visserij heeft een overzichtelijk portaal met informatie over pacht.